《中华人民共和国民法典》(以下简称《民法典》)自2021年1月1日实施，为指引全市两级法院正确适用民法典，助力人民群众学习好运用好民法典，长春中院精选全市法院贯彻实施民法典十个典型案例，现予以发布。

  “小案件”折射“大道理”。长春市两级法院将紧紧围绕“努力让人民群众在每一个司法案件中感受到公平正义”目标，充分的发挥审判职能作用，宣传民法典精神，讲好中国法治故事，推动民法典走进千家万户。

  2011年，长春某房地产研发企业组织团购建房，某大学参与了该项团购活动，其中付某某作为大学内部职工参加此次团购活动。2011年1月20日长春某房地产研发企业收取了付某某购房款并出具收据一份，该收据上载有“某大学团购房”字样，同时，双方约定付某某团购的房屋面积为80平方米，单价为3700元/平方米。

  2011年3月16日，长春某房地产开发公司的关联企业成立，并以该关联公司名义对地块项目开发建设了某小区，2014年5月该小区竣工具备入住条件，某大学参与长春某房地产研发企业组织的团购活动中，绝大部分通过摇号分得房屋并办理入住，剩余两人一人办理了回购退款，另一人为本案付某某，至今未取得房屋，长春某房地产研发企业亦未作出回购处理。后付某某诉至长春中院，请求解除双方之间签订的房屋买卖合同、返还购房款并赔偿全部损失包含房屋增值差价损失。

  因双方当事人至今未确定所购房屋的具体坐落位置，双方就案涉团购房无法认定为本约合同关系，而系预约合同关系。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条及《中华人民共和国民法典》第四百九十五条规定，长春某房地产开发公司应承担预约合同违约责任。虽然预约合同的赔偿范围应小于本约合同的赔偿范围，但基于公平原则和诚信原则，预约合同履行利益损失除为签订合同而合理支出的实际费用外，也可包括因丧失与第三人另订立合同的机会所产生的损失。

  本案根据《民法典》中关于预约合同及其违约责任的相关规定，认定如果合同内容虽约定了面积、总价款、付款方式等，但无法确定房子的具体坐落位置，此时即使购房者支付了绝大部分房款，由于缺乏本约合同的主要条款，法院不能通过漏洞条款，根据法律规定进行解释确定，此类合同不能认定为本约合同。对于违反预约合同的赔偿范围，由于对预约合同的法律上的约束力总体而言采取区分说，相应的，在赔偿范围也应当加以区分。对完整性预约，可酌情赔偿履行利益。从实质上看，预约合同的履行利益损害应基于公平原则，包括为签订合同而合理支出的实际费用，也可包括丧失与第三人另订合同的机会所产生的损害，可酌情裁判赔偿机会损失利益。

  第四百九十五条 当事人一方不履行预约合同预定的订立合同义务的，对方能请求其承担预约合同的违约责任。

  《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条《民法典》实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而《民法典》有规定的，可以适用《民法典》的规定，但是明显减损当事人合法权益 、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。

  2021年9月30日，马某与郭某某签订《房屋出租协议书》，协议约定：由马某承租郭某某所有的位于公主岭市某小区房屋，租期为2021年9月28日至2022年9月28日，年租金15,000元，押金2,000元。马某一次纳了年租金及押金。马某入住后其与家人均感到身体不适，马某自己购买甲醛检测试剂盒进行仔细的检测，检测结果为甲醛超过标准。经协商，郭某某寻找专业技术人员清除房内甲醛三次并负担费用。马某二次入住后仍感觉身体不适，于2021年11月19日向郭某某提出退租。马某委托专业机构对案涉房屋进行空气检测，检测结果为房屋甲醛、苯含量均超标。马某将郭某某诉至法院后，马某再次提出验房并交还钥匙，郭某某拒绝接收钥匙。2022年5月24日，在双方请求下，公主岭法院组织郭某某与马某完成了退租验房手续。

  马某承租的房屋因甲醛含量超标而可能危害其健康，马某享有随时解除合同的权利，但是应给予郭某某合理的寻租期，并承担寻租期间内的租赁费。双方应积极解决合同解除的问题，将损失降到最低。马某多次提出退租验房交还钥匙时，双方继续履行合同的可能性已经很低了，郭某某仍拒绝验房、接受钥匙，导致住宅闲置，造成双方损失扩大，故此部分损失应由郭某某承担。

  法院依法作出判决：被告郭某某于本判决书生效之日起十日内返还原告马某房屋租赁费8,104.27元，并给付原告马某甲醛检测费600元。宣判后双方当事人均未提出上诉，并已经履行完毕。

  《中华人民共和国民法典》第七百三十一条规定：“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍旧能随时解除合同”，但合同解除后如何返还租赁费以及如何负担甲醛检测费才是问题的关键。出租人在承租人提出房屋存在甲醛超标后寻找专业人员进行了治理，无法预见到治理后甲醛仍然超标，对于租赁物因甲醛超标危及承租人安全或健康的情况不存在主观过错，返还全部租赁费明显不公平。此时，应根据承租人使用租赁物及双方之间的过错程度确定返还租赁费的金额以及甲醛检测费用的负担。承租人多次提出解除合同、返还钥匙被出租人拒绝，造成了损失的扩大，故应对扩大损失承担责任。

  第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

  第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。

  第五百六十六条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。

  第七百三十一条 租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以每时每刻解除合同。(长春中法)